Si vous êtes investisseur aujourd’hui, vous faites face à un véritable casse-tête :
Comment préserver votre patrimoine dans un monde où actions et obligations sous-performent, l’inflation ronge votre trésorerie, et les actifs de croissance stagnent ?
La réponse réside de plus en plus dans les actifs réels — des investissements tangibles, générateurs de revenus, et résistants à l’inflation, qui conservent leur valeur lorsque les promesses papier s’effritent.
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Ce guide vous explique pourquoi ces actifs sont essentiels en période de stagflation, quels types sont les plus pertinents, comment ils se comportent historiquement, et comment les intégrer dans votre portefeuille pour obtenir de vrais rendements.
Plan de l'article
C’est quoi, exactement, la stagflation ?
La stagflation désigne une situation économique où la croissance est faible ou inexistante tandis que l’inflation reste élevée — un cocktail dévastateur pour les portefeuilles traditionnels, surtout si l’on ne sait pas acheter des actifs capables de résister à ces conditions.
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Caractéristiques clés :
- Le PIB stagne ou recule
- Le chômage augmente ou reste élevé
- L’inflation persiste (chocs d’offre, dévaluation monétaire, problèmes structurels)
- Les banques centrales sont bloquées: Baisser les taux alimente l’inflation. Les relever freine la croissance
Les portefeuilles classiques 60/40 (actions/obligations) ne tiennent plus. Les actions souffrent d’une faible croissance des bénéfices. Les obligations subissent la hausse des taux et l’érosion de la valeur réelle. Et la trésorerie… perd du pouvoir d’achat. C’est là que les actifs réels entrent en jeu.
Qu’est-ce qu’un actif réel ?
Les actifs réels sont des investissements physiques ou tangibles ayant une valeur intrinsèque, souvent liée à l’économie réelle. Contrairement aux actifs financiers (actions, obligations, produits dérivés), les actifs réels ne sont pas des promesses – ce sont des choses que vous pouvez posséder, utiliser ou toucher.
Exemples :
- Immobilier (résidentiel, commercial, agricole)
- Infrastructures (autoroutes, ports, services publics)
- Matières premières (or, pétrole, cuivre, blé)
- Terres agricoles et forêts
- Objets de collection (art, vin, biens rares)
- Infrastructures énergétiques (oléoducs, projets d’énergie renouvelable)
Ces actifs ont tendance à :
- Préserver le pouvoir d’achat en période d’inflation
- Offrir une utilité réelle ou une rareté naturelle
- Générer des revenus réguliers (loyers, redevances, droits d’usage)
- Être faiblement corrélés aux marchés financiers traditionnels
Pourquoi les actifs réels brillent en période de stagflation
Dans un contexte où préserver son capital ET générer du revenu est difficile, les actifs réels offrent une véritable alternative :
- Protection contre l’inflation: Si les coûts de construction, matériaux et main-d’œuvre augmentent, la valeur des biens immobiliers ou des infrastructures grimpe aussi.
- Utilité tangible: Les gens auront toujours besoin de se loger, se nourrir, se chauffer et se déplacer, peu importe le PIB. Les actifs liés aux besoins fondamentaux continuent de fonctionner.
- Revenus non corrélés: Loyers, redevances, péages… des flux de revenus stables qui ne dépendent ni des profits trimestriels, ni des discours des banquiers centraux.
- Rareté structurelle: On ne peut pas “imprimer” des terres agricoles ou de l’or. L’offre limitée donne à ces actifs une valeur refuge lorsque les monnaies fiduciaires perdent en crédibilité.
Quels actifs réels considérer aujourd’hui ?
Voici les principales catégories à envisager face à un risque de stagflation – et comment y accéder :
Immobilier
L’immobilier reste le pilier des actifs réels, en particulier le résidentiel locatif.
- Les loyers suivent l’inflation, protégeant les revenus
- La demande reste solide même en période de faible croissance
- La rareté du logement soutient la valorisation à long terme
REITs (sociétés immobilières cotées) : offrent liquidité et diversification. Priorisez les REITs liés aux services essentiels : industriel, logements collectifs, data centers. Privilégiez ceux avec faible levier financier et indexation des loyers sur l’inflation (CPI).
Terres agricoles et forêts (farmland & timberland)
Ces classes d’actifs combinent rendement, rareté et protection contre l’inflation.
Terres agricoles :
- Rendements historiquement solides
- Revenus indexés sur les prix agricoles
- Intérêt croissant des institutionnels (Nuveen, AcreTrader…)
Forêts :
- Actif à croissance lente mais continue
- Les arbres prennent de la valeur… indépendamment du PIB
- Sources de revenus : bois, biomasse, crédits carbone
Faible volatilité, revenus stables, peu corrélés aux marchés actions : parfaits en période de stagflation.
Infrastructures
Les infrastructures offrent souvent des revenus indexés sur l’inflation ou liés à l’usage.
Exemples :
- Autoroutes à péage
- Réseaux de pipelines
- Ports et aéroports
- Services publics (eau, électricité)
- Infrastructures numériques (fibres, antennes)
Métaux précieux (or, argent)
L’or ne génère pas de rendement, mais il préserve la valeur. En cas de dévaluation monétaire, taux réels négatifs ou instabilité géopolitique, il joue son rôle de refuge ultime.
- L’or surperforme historiquement en phase de stagflation
- L’argent ajoute une composante industrielle + volatilité
- Accès via : or physique, ETF (GLD, IAU), actions minières (GDX)
L’or ne paie pas – mais il protège contre le chaos systémique.
Matières premières & actions de ressources
Une exposition large aux matières premières reste l’un des meilleurs hédges contre l’inflation :
- Produits agricoles (maïs, blé, soja)
- Énergie (pétrole, gaz naturel)
- Métaux industriels (cuivre, lithium, aluminium)
Plutôt que trader les futures directement, la plupart des investisseurs optent pour :
- ETF sectoriels (ex. : DBC, PDBC)
- Producteurs cotés (ex. : XLE pour l’énergie, PICK pour les métaux)
Conclusion : L’avenir appartient au tangible
Dans une ère marquée par une inflation tenace, des banques centrales coincées, et une croissance molle, les investisseurs ont besoin d’actifs hors du monde abstrait de la finance papier. Les actifs réels sont ces outils. Ils représentent la propriété de choses utiles, rares, concrètes. Des choses qui n’ont pas besoin de croissance spéculative ou de taux zéro pour créer de la valeur. Si la stagflation devient le régime macroéconomique dominant des années 2020, les portefeuilles qui survivront – et prospéreront – seront ancrés dans le réel.